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中型房企“保命”:追利润去库存

xt.3dfc.com 邢台房产网 2015-04-06 14:13:39 来源:理财周刊 阅读:349次

   中型房企“保命”:追利润去库存,增速严控10%红线

   中型地产商不再似往年一般猛推规模。制定2015年销售目标,纷纷把增长率压低在10%上下,甚至仅与2014年销售额保持稳定。

  2013年,内房股碧桂园一跃从前一年度的476亿元合同销售额冲到1060亿元,火速从第二梯队冲进千亿军团,成为当年市场最大的黑马。

  不想,这却成为行业中再难一见的孤例。

  2014年,楼市落入冰窖,在业内人士看来,那是近几年中房地产行业最坏的时代。此后,破百亿到冲五百亿最后破千亿的口号再无人提,“力气花了、时间花了,到头来不赚钱,反而把负债推了上去,融资成本也因此被推高”,交银国际分析师谢骐聪感慨,“说到底现在的房产市场,中小型房企会被陆续淘汰,保命是很重要的事情。”

  在CEO邵明晓的推动下,奔跑到500亿附近的龙湖早早放慢脚步;“华南五虎”之一雅居乐主席陈卓林也在业绩会上反复强调,最重要的是有一个好利润。就连传统中介龙头中原地产主席黎明楷也在2014年收入116亿的情形下表态,烧钱换规模风险很高,保住性命很重要,不要没等到存量房、二手房的黄金时代到来就已经死去。

  无论是已过横冲直撞年岁的千亿大军,还是革命尚未成功的中型公司,“规模”再也不是众房企趋之若鹜的目标,“利润”、“库存”转而成为中型房企“保命”的脉门。

  销售目标增速严控在10%

  在2014年众多内房股业绩交流会上,“保利润”、“去库存”成为曝光率最高的词,中型房企不似往年一般猛推规模,在制定2015年销售目标时,纷纷把增长率压低在10%上下,甚至仅与去年销售额保持稳定。

  2012年开始,针对低密度产品线为主、山城重庆(楼盘) 起家的龙湖地产 ,其CEO邵明晓便提出“把存货当癌症来看待”的口号,至今已在400亿-500亿销售额区间内徘徊了三年。面对投资者和外界的质疑声,主席吴亚军亦不断公开表态,更强调有质量的增长。

  缓过2014“最坏一年”的劲,龙湖新一年提出540亿、同比增长10%的销售目标。

  “华南五虎”之一的雅居乐在2014年销售额实现450亿,主席陈卓林强调回款加把劲希望做到80%,关于2015年的业绩目标则与2014年实现销售额一致。

  对此其解释为,希望保险一点,能做到400亿已很不错了,450亿有信心做到。

  同样为“五虎”之一的富力地产,去年完成544亿销售额,管理层亦认为应放慢增速优化资源配置,将2015年目标适度增加10%。

  黑马碧桂园,在冲破千亿之后,2014年录得合同销售额1288亿元同比增长21.5%,面对2015年制定的业绩目标是保持5%的增长。主席杨国强表示,房地产市场高利润的时代过去了。

  就连曾在2012年表示,要三年内销售冲破千亿的世茂房地产也放下了口号,在业绩会上,副主席许世坛针对2014年最后一季度销售大滑坡表态,下滑因为暂停了270万-280万平米的施工面积,“没有必要为了冲刺800亿元的目标而增加库存”。

  500亿到1000亿,不再是被紧紧盯住的行业关口。

  “2014年是过了2013年高峰期后的一个低谷,目前年报还没出完,但整体销售情况应该会不尽如人意,中型企业表现尤甚,”睿信咨询高级副总裁郝炬向理财周报记者总结道,“另外就是房企整体利润依然存在下滑趋势。”“这是一个很现实的情况,所以大家说保命重要。”其补充道。

  多位业内人士向记者分析,曾被认为是突破行业格局关键力量的中型房企,早在2013年就已察觉到了瓶颈所在。

  亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为,行业掉转风向逐利润是从2014年开始的,其向理财周报记者分析道,2014年房地产行业的土地价格在逐步抬高,但房价并没有实质性上涨,导致房企整体利润下滑。“据我们了解,去年管理口径的利润率至少下滑了30%。”

  “其实这个数据挺吓人的。”张化东表示,“原来的利润率可能维持在10%-12%这个水平,下滑30%就变成7%-8%;对于快周转的企业,可能只有4%-7%的利润,那么下滑后就直接变成2%-5%的利润了。从企业来看,去年拿到的土地,按照当时的房价来测算的话,基本上大家就是0利润。”

  根据分析师谢骐聪的观察,从2014年年中到第三季度,行业整体销售放缓程度加剧,“但是真正大规模看到大家提到保利润还是从今年开始,其实很多项目在还没有结算的时候,管理层知道利润很低,但是没想到居然是亏损的”。

  集中度倒逼逐利润去库存

  “有时候我们会有一个错觉,以为市场已经被很多大型开发商垄断,但实际上无论是从销售面积还是销售额计算,房地产行业最大的开发商份额也只有2个点,市场份额第二第三的企业分别是1.9%、1.7%的占比。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼告诉记者,这意味着市场中充斥了很多中小型开发商,在市场平稳的环境下,他们会处于非常被动的状态。

  因此,对于中小房企的淘汰制度在慢慢形成。

  “市场里很快会形成更全面的对比,分化更严重。这个市场确实非常大,要把市场规律做到更完善,需要挺长的时间。”蒋尚礼认为。

  在行情好的2013年,房企普遍认同的规律是通过高周转模式扩大规模,以规模换取市场和价值。

  “我们统计2013年,是阳光城周转率最高的一年,他销售额口径总资产周转率可以达到0.9以上,基本上一年能转一圈。”郝炬继续道,一旦面临行情调整,通过高周转大规模扩张已难持续。“所以更重要的是控制成本、调整结构、保持稳健的财务杠杆,同时实现合理的利润率。我想这是一些开发商近几年在做的事情。”

  其反复向理财周报记者强调,“现在进入价值时代,从市值、投资者角度看,重新评估一家房产企业,规模只是其中一个因素,但肯定不是最重要的。总体来看,房价增长预期下调,未来利润空间至少是不容乐观。”2014年,规模扩张成为压住房企现金和利润的大山,不合理库存则抑制了有效的去化。

  “就像碧桂园、恒大有很多资源、品牌优势,全国网络很好,但是核心盈利也没有上去,”谢骐聪表示,在今年年初业绩陆续公布之后,行业集中反映出的问题是,毛利率急速下滑,利润被遏制。有了大型开发商的前车之鉴,会给中型房企一些启发。“在过渡时期,从原先买地卖房冲规模,到想要一些沉淀,一些持续的现金流,这是每个房地产市场必然会经过的阶段。”

  在出现历史峰值的2013年,房企主要依靠火爆的海外债券市场融资推动去化,但时移世易,跌入冰窖里的2014年,“房企依靠借钱增加规模,到头来赚的钱全部用来付了债务”。谢骐聪感慨。

  冷却下来的房企,开始回归原本稳定增长的模式。“中型房企开始重整,在过去限购令严格的时候,大家都跑去三四线城市拿地开发,但现在那些地方的项目第一期能卖得很好,二、三、四期却根本卖不动,因此去库存也变得很重要。”


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